上世纪八九十年代，正是望京新区规划刚刚落地的时候，居民入住到第一批住宅小区“花家地”，他们或许从没想过，刚有一点现代化生活社区影子的望京，几十年后会火成这样。

过去谈到望京，人们对它的印象更多是韩国城、离机场近以及不按常理出牌的街道方向。而如今的望京，我们更愿意将它称为“科技新贵圈”。

不到二十年的时间，这里就晋升成为了北京的准CBD，从2012年开始，美团、阿里云、优酷、58等陆续在这里安家，标志性建筑望京SOHO以及先后拔地而起的高楼见证也参与着望京互联网产业的迁徙。

北京锐创国际中心就是这众多楼宇中的一员，自2009年开启招商运营后，为中关村电子城望京科技园区内的世界500强及国内知名企业配套服务的中小型企业提供5万方办公空间，目前的入驻率已达到100%。

能够吸引到美团、双鹤药业这样的“大厂”，锐创国际中心不仅借助了区域的东风，更是赖于其在商办招商运营中的与时俱进。本期匠人深度专访，邀请到锐创国际中心运营总监沈彩霞、运营主管杨舒婷，与我们分享他们在资产经营中的独家经验。

从望京东地铁站步行10分钟便能到达锐创国际中心，这是许多人每日的必经之路。在沈彩霞看来，区域的综合优势，成为许多大企业在此扎根的重要原因，大厂进驻的同时，也带动了一系列上下游企业的涌入。锐创国际中心有将近一半的面积被美团拿下，其背后很大的原因便是来自区域优势的推波助澜。

“第一，交通方便，第二，住宅、办公、商业均衡，这个区域即使在整个北京写字楼市场也是处于上涨趋势的。”沈彩霞对望京的评价是极为中肯的，再加上区域内的租金水平相比CBD与金融街都较低，这里成为了北京这块热土上不可多得的性价比之选。

当然，在这样一个新兴产业扎堆进驻的热门区域，商办项目之间的竞争也是极为激烈的，写字楼需要同样极具性价比，才有可能在竞争中获胜。显然锐创国际中心就是赢家之一。

项目招商负责人向我们透露到，去年疫情最严重的时候，项目出租率也面临着低谷。而从辩证的角度来看，疫情筛去了一部分抗压能力较弱的公司，如今能留在项目的，几乎都是稳定且能长久合作的大客户。虽然从金融视角看，单一租户占比大存在一定风险，但这无疑也是他们保证出租率与资金收益的杀手锏。

但同时，我们也欣喜地看到，由于项目靠近阿里巴巴，产业链上的相关企业选择锐创国际中心作为办公地点，无形中增加了项目的产业类型，也为租客结构的优化提供了新的思路。

在沈彩霞的话语中，望京的发展很大程度上成为了锐创国际中心成功的推动力量，但随着对项目的深入走访，我们发现，他们基于区域优势所打造的极具性价比的项目与产品，甚至比区域本身更具竞争力。

“面”体现在成熟的项目配套服务，停车场、树林绿道、喷泉、花园，篮球场撑起了锐创国际中心特有的颜值。

午休时段，企业员工从大厦配套的食堂用完餐，能在绿道上漫步消食，或与同事在小花园里逛一逛；完成一天的工作后，还能约上同事在篮球场上来一场比赛。正如沈彩霞所说，企业员工的办公与生活，都在项目以及望京区域里解决了。

这是锐创国际中心呈现给市场与客户的面儿，过硬的配套设施实力让他们在租客服务上拥有了巨大优势，同时，极具性价比的房源也让沈彩霞引以为傲。

锐创国际中心被沈彩霞成为“黄金项目”是有原因的，“房源结构、户型、采光都非常好，租金在望京区域内也不算太高，因此它具有很高的性价比。”由于项目的租客都是大型企业，对交付标准的要求与小微企业、创业公司有很大差异，他们对拎包交付、结构交付没有太多需求，而是更倾向毛坯房源。通过对客户需求的有效洞悉与把握，他们主打毛坯房源，若有客户退租后房源遗留状况不理想，他们也会进行拆除，恢复房源原始的毛坯状态，再交付给客户，给到他们足够的自主性。

无论是面上的配套，还是里中的产品，锐创国际中心在打造中，将客户作为权衡的一杆秤，踩在客户需求点上，提供针对性的服务与产品。

商办项目经营的深层次内核，是基于产品和服务的资产价值提升，毕竟，收益最大化永远是商办招商运营的最终目标。

锐创集团在北京持有多个项目，杨舒婷作为运营主管，对各个项目的租金收入方式甚为了解。“租金收在我们子公司，物业费收到集团下属的物业公司，一份合同对应两份收入账单，管理与统计都很不方便。”最初使用EXCEL来进行各个项目的数据统计、财务报表统计，人力成本的陡然上升被管理层看在眼里，同时，表格数量多，但其中的数据无法很好地沉淀，也成为了他们的一块心病。

在使用匠人CREAMS替代传统的EXCEL数据统计方式前，锐创国际中心也经历了不断学习与推进的过程，经过多轮培训，项目方已进入系统的深度使用阶段，在覆盖最初的数据统计与管理需求的同时，CREAMS的数据分析功能也逐渐成为项目不可或缺的重要参考。

“对房源空置情况的分析、对租金收入的统计以及其他很多维度的数据分析，对我们了解这个行业、分析自身情况，都有很好的帮助。”杨舒婷告诉我们。

通过CREAMS经营看板，他们可以针对项目房源的房型、交付状态、空置期长短等做好分析，由此一来，哪些房源出租得快、它们的共性是什么、哪个户型出租率比较高等等，都能有实打实的数据佐证，通过以上这些数据，再最终决定是否要调整定价，调整的幅度是多少。

短期来看，可以让运营人员、公司与集团管理层能清晰看到租金单价、出租率等走势，并与行业数据进行对比，指导租赁策略的调整；长久来看，若今后有融资上市需求，也可直接从CREAMS系统内提取历年经营数据，精准且有极高的参考性。

完成这些工作，不管是运营人员还是运营数据，都需要经历沉淀，而不能浮于表面，用杨舒婷的话来讲就是“要把所有的基础工作做扎实了”，后续的分析工作才能更有效果，对公司、集团的帮助也会更大。